Von Dr. Navid Naeimi, Geschäftsführer der Nordstern Bauunternehmen Hamburg GmbH
Aus dem Dachboden wurde Wohnraum: fertiges Dachgeschoss in Hamburg-Poppenbüttel. Foto: Nordstern Bauunternehmen
Kurzantwort: Ein Dachgeschossausbau in Hamburg lohnt sich, wenn der Dachstuhl trägt, genug Raumhöhe da ist und ein zweiter Rettungsweg möglich ist. Seit dem 1. Januar 2026 gilt die neue Hamburgische Bauordnung (HBauO). Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 und für freistehende Wohngebäude der Gebäudeklasse 3 ohne Tiefgarage kann der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken genehmigungsfreigestellt sein. Sie reichen die Bauvorlagen ein und dürfen in der Regel einen Monat später anfangen. In allen anderen Fällen läuft meist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Was der Ausbau kostet, hängt vor allem vom Dachstuhl, von Dämmung, Fenstern oder Gauben und von der Haustechnik ab. Einen seriösen Preis gibt es erst nach einer Besichtigung.
Das Wichtigste in Kürze
Prüfen Sie zuerst drei Dinge: Raumhöhe, Tragfähigkeit von Dachstuhl und Decke, zweiter Rettungsweg.
Aufenthaltsräume im Dach brauchen auf mindestens der Hälfte ihrer Fläche 2,30 m lichte Höhe (§ 47 HBauO).
Bei kleineren Wohngebäuden kommt oft die Genehmigungsfreistellung nach § 62 HBauO infrage, aber nicht in Gebieten mit Erhaltungsverordnung.
Gauben bis zu einem Drittel der Gebäudeseite sind nach der Anlage zu § 61 HBauO verfahrensfrei. Die baurechtlichen Anforderungen gelten trotzdem.
Denkmalschutz braucht immer eine eigene Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt.
Für die Dämmung der Dachflächen gibt es einen BAFA-Zuschuss. Der Antrag muss gestellt sein, bevor die Arbeiten beginnen.
Fast jedes Dachgeschoss, das wir anschauen, hat dieselben Fragen: Darf ich das? Trägt das? Was kostet das? Dieser Ratgeber beantwortet sie in der Reihenfolge, in der Sie sie sich stellen sollten. Als Beispiel dient ein Dachgeschoss, das wir in Hamburg-Poppenbüttel ausgebaut haben.
Ist Ihr Dachgeschoss für den Ausbau geeignet?
Bevor es um Genehmigung oder Kosten geht, entscheidet der Bestand. Wir gehen beim ersten Termin auf den Dachboden und schauen uns fünf Punkte an.
Raumhöhe und nutzbare Fläche
Die HBauO verlangt für Aufenthaltsräume im Dachraum eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Flächen unter 1,50 m Höhe zählen dabei nicht mit (§ 47 Absatz 1 HBauO). Bei flachen Dächern wird es hier oft eng. Dann helfen eine Gaube, ein tieferer Fußbodenaufbau, manchmal ein Eingriff in die Kehlbalken. Jede dieser Lösungen hat Folgen für Statik und Verfahren.
Dazu kommt Tageslicht: Die Fensteröffnungen müssen im Rohbaumaß mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche haben (§ 47 Absatz 2 HBauO). Ein einzelnes kleines Dachfenster reicht für ein Schlafzimmer deshalb selten.
Dachstuhl und Decke
Ein Dachboden, auf dem bisher Kartons standen, ist nicht automatisch für Wohnräume gebaut. Die Decke darunter muss Estrich, Möbel, Bad und Personen tragen. Der Dachstuhl bekommt mit Dämmung und Beplankung zusätzliche Last. Wir prüfen Hölzer auf Feuchte, Schädlinge und alte Eingriffe. Ob die Konstruktion reicht, rechnet am Ende ein Tragwerksplaner nach.
Treppe und Rettungswege
Jedes Geschoss mit einem Aufenthaltsraum braucht zwei voneinander unabhängige Rettungswege (§ 33 Absatz 1 HBauO). Der erste führt über eine notwendige Treppe. Der zweite kann eine Stelle sein, die die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht, im Dach meist ein Fenster. Dafür gibt es klare Maße: im Lichten mindestens 0,90 m × 1,20 m, Unterkante nicht höher als 1,20 m über dem Fußboden. Liegt das Fenster in der Dachschräge oder in einer Gaube, darf es von der Traufkante waagerecht gemessen höchstens 1 m entfernt sein (§ 37 Absatz 5 HBauO). Ob die Feuerwehr diese Stelle mit ihren Geräten tatsächlich erreicht, hängt vom Einzelfall ab: von der Höhe der Brüstung, von Zufahrt und Aufstellfläche auf dem Grundstück. Das klären wir in der Planung, bevor ein Fenster festgelegt wird.
Haustechnik
Wasser, Abwasser, Heizung und Strom müssen nach oben. Wie aufwendig das ist, hängt davon ab, wo Steigleitungen und Schächte liegen und wie alt die Elektrik im Haus ist. Bei unserem Poppenbüttel-Projekt haben wir alle Leitungen neu bis ins Dachgeschoss geführt.
Lage des Grundstücks
Liegt das Haus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans? In einem Gebiet mit Erhaltungsverordnung? Steht es unter Denkmalschutz? Diese drei Fragen entscheiden über das Verfahren. Dazu gleich mehr.
Genehmigung nach HBauO 2026: Welches Verfahren gilt?
Die Hamburgische Bauordnung vom 6. Januar 2025 gilt für Bauanträge ab dem 1. Januar 2026. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hat die Texte auf hamburg.de veröffentlicht. Die Paragrafen haben sich gegenüber der alten Fassung teilweise verschoben: Das vereinfachte Genehmigungsverfahren steht jetzt in § 63, die Genehmigungsfreistellung neu in § 62. Wer alte Ratgeber liest, sollte darauf achten.
Verfahrensfrei (§ 61 + Anlage)
Wann es infrage kommt: Einzelne Maßnahmen, z. B. Gauben bis ⅓ der Gebäudeseitenlänge, Dachdämmung, Fenster
Was Sie einreichen: Keine Bauvorlagen bei der Bauaufsicht
Wann Sie anfangen dürfen: Sofort, Anforderungen gelten trotzdem
Genehmigungsfreistellung (§ 62)
Wann es infrage kommt: Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken und Gauben bei Wohngebäuden GK 1–2 bzw. freistehend GK 3, ohne Tiefgarage, im B-Plan- oder § 34-Gebiet, nicht im Erhaltungsgebiet
Was Sie einreichen: Bauvorlagen über den Online-Dienst, mit bauvorlageberechtigter Person
Wann Sie anfangen dürfen: Einen Monat nach Eingang, wenn die Behörde kein Verfahren verlangt
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63)
Wann es infrage kommt: Wohngebäude, die nicht unter § 62 fallen, z. B. Mehrfamilienhäuser höherer Gebäudeklassen
Was Sie einreichen: Bauantrag mit Bauvorlagen
Wann Sie anfangen dürfen: Nach Erteilung der Baugenehmigung
Genehmigungsfreistellung nach § 62 HBauO
§ 62 Absatz 1 Nummer 3 HBauO nennt ausdrücklich „die Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken sowie die Errichtung von Dachgauben“. Das gilt bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 ohne Tiefgarage und bei freistehenden Wohngebäuden der Gebäudeklasse 3 ohne Tiefgarage. Gebäudeklasse 1 und 2 sind vereinfacht gesagt Gebäude bis 7 m Höhe mit wenigen kleinen Nutzungseinheiten, also häufig Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Welche Gebäudeklasse Ihr Haus genau hat, hängt im Einzelfall von Höhe, Zahl und Größe der Nutzungseinheiten und davon ab, ob es freisteht (§ 2 Absatz 3 HBauO). Das bestimmen wir vor jeder Planung.
Die Freistellung greift, wenn das Haus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und den Festsetzungen nicht widerspricht. Beim Dachausbau gilt sie auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch. In beiden Fällen muss die Erschließung gesichert sein. Das Grundstück darf nicht im Gebiet einer Verordnung nach § 172 BauGB liegen, also einer Erhaltungsverordnung (§ 62 Absatz 2 HBauO).
So läuft es ab: Sie reichen die Bauvorlagen bei der Bauaufsicht ein. Laut hamburg.de geht das über den Online-Dienst, und Sie brauchen eine bauvorlageberechtigte Person, etwa einen Architekten oder Bauingenieur. Nach einem Monat dürfen Sie anfangen, wenn die Behörde nicht erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Teilt sie vorher schriftlich mit, dass kein Verfahren nötig ist, geht es schon früher los (§ 62 Absatz 3 HBauO). Einen Anspruch auf die Freistellung gibt es nicht. Und wichtig: Die Freistellung ist kein Freibrief. Alle baurechtlichen Anforderungen, von Brandschutz bis Abstandsflächen, müssen trotzdem eingehalten werden (§ 59 Absatz 2 HBauO).
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63 HBauO
Passt das Vorhaben nicht in die Freistellung, etwa beim Mehrfamilienhaus, im Erhaltungsgebiet oder bei einer Tiefgarage, folgt in der Regel das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 HBauO. Die Bauaufsicht prüft dort vor allem das Planungsrecht und ausgewählte Vorschriften. Den Bauantrag und die Abstimmung mit dem Bezirksamt übernehmen wir im Rahmen unserer Leistung Baugenehmigung und Behördenverfahren.
Gauben: verfahrensfrei, aber nicht regelfrei
Nach der Anlage zu § 61 HBauO (Abschnitt I Nummer 11 f) ist die Herstellung von Dachgauben und Dacheinschnitten verfahrensfrei, wenn sie zusammen nicht länger als ein Drittel der zugehörigen Gebäudeseite sind. Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 ist auch die Änderung tragender Bauteile im Gebäude verfahrensfrei (Nummer 11 b). Verfahrensfrei heißt aber nur: kein Antrag bei der Bauaufsicht. Statik, Brandschutz und Abstandsflächen gelten weiter. Ist die Gaube Teil eines Ausbaus, der ohnehin in ein Verfahren muss, wird sie dort mitgeprüft.
Gauben aus brennbaren Baustoffen müssen außerdem in der Regel mindestens 1,25 m Abstand zu Brandwänden halten, wenn sie nicht durch die Brandwand geschützt sind (§ 32 Absatz 5 HBauO). Bei Doppel- und Reihenhäusern ist das oft der Punkt, an dem eine Gaube kleiner ausfällt als gewünscht.
Abstandsflächen
Gauben und andere Dachaufbauten werden bei den Abstandsflächen mitgerechnet (§ 6 Absatz 4 HBauO). Die Tiefe beträgt in der Regel 0,4 H, mindestens 2,50 m (§ 6 Absatz 5). Eine nachträgliche Dämmung bis 0,25 m Dicke bleibt außer Betracht, solange 2,25 m Abstand bleiben (§ 6 Absatz 6 Nummer 4). Bei engen Grundstücken rechnen wir das vor der Planung nach.
Erhaltungsgebiete und Denkmalschutz
In Hamburg gibt es zahlreiche Gebiete mit Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB. Dort fällt die Genehmigungsfreistellung weg, und die äußere Gestalt, vor allem Gauben, wird genauer angeschaut. Ob Ihr Haus betroffen ist, zeigt das Geoportal Hamburg (Geo-Online) mit den Kartenebenen zu städtebaulichen und sozialen Erhaltungsverordnungen. Im Zweifel gibt das zuständige Bezirksamt Auskunft.
Steht das Haus unter Denkmalschutz oder gehört es zu einem Ensemble, brauchen Veränderungen eine denkmalrechtliche Genehmigung (§ 9 Hamburgisches Denkmalschutzgesetz). Die Genehmigungsfreistellung nach der HBauO befreit davon ausdrücklich nicht. Das Denkmalschutzamt nennt eine Bearbeitungsfrist von bis zu zwei Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen. Planen Sie diese Zeit ein und sprechen Sie früh mit den Denkmalpflegern.
Statik und Brandschutz: die Nachweise
Für Vorhaben, die nicht verfahrensfrei sind, verlangt die HBauO bautechnische Nachweise zu Standsicherheit, Brandschutz, Wärme- und Schallschutz (§ 66 Absatz 1). Bei Einfamilien- und kleinen Wohnhäusern werden die Standsicherheitsnachweise in der Regel nicht von der Behörde geprüft (§ 66 Absatz 2). Gerechnet werden müssen sie trotzdem, und zwar von einem Tragwerksplaner. Darauf verzichten wir nie, auch nicht bei einer verfahrensfreien Gaube.
Gut zu wissen für Mehrfamilienhäuser: Entstehen durch den nachträglichen Ausbau des Dachgeschosses zusätzliche Wohnungen, gelten die Pflichten zur barrierefreien Erreichbarkeit nach § 50 Absatz 1 HBauO nicht. Auch ein Aufzug wird beim Ausbau des obersten Geschosses nicht neu gefordert (§ 39 Absatz 4 HBauO).
Kostenfaktoren beim Dachgeschossausbau
Pauschalpreise pro Quadratmeter aus dem Internet helfen bei einem Dachausbau kaum. Zwei Dachböden mit gleicher Fläche können sehr unterschiedlich viel Arbeit bedeuten. Diese Faktoren entscheiden:
Zustand des Dachstuhls: Sind Hölzer gesund, reichen die Querschnitte, muss verstärkt werden?
Dachhaut: Bleibt die Eindeckung, oder wird das Dach ohnehin neu gedeckt und von außen gedämmt?
Dämmung: Zwischensparren, Untersparren, Aufsparren, dazu Dampfbremse und Anschlüsse
Raumhöhe: Reicht der Bestand, oder braucht es Gauben oder Eingriffe in die Konstruktion?
Fenster und Gauben: Anzahl und Art der Dachfenster, Größe und Bauart der Gauben, Rettungswegfenster
Treppe: Kann die vorhandene Treppe bleiben, oder kommt eine neue notwendige Treppe?
Haustechnik: Länge der Wege für Wasser, Abwasser und Heizung, neue Unterverteilung für Strom
Bad im Dach: Ein Bad unter der Schräge ist der größte Einzelposten im Innenausbau
Planung und Verfahren: Bauvorlagen, Statik, ggf. Denkmal- oder Erhaltungsverfahren
Ausstattung: Boden, Türen, Fliesen, Sanitärobjekte, Beleuchtung
Dazu kommt, wie gut das Haus erreichbar ist: Gerüst, Materialtransport über das Treppenhaus, Container auf dem Grundstück oder auf der Straße.
Wir nennen Preise erst, wenn wir den Dachboden gesehen haben. Bei der kostenlosen Erstberatung schauen wir uns Ihr Dach an und erstellen danach ein individuelles Angebot, aufgeschlüsselt nach Gewerken. Termin vereinbaren.
Förderung: BAFA-Zuschuss für die Dämmung
Wer beim Ausbau die Dachflächen dämmt, kann über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BEG EM) einen Zuschuss beim BAFA beantragen. Nach der Förderrichtlinie vom 17. Juli 2026 beträgt der Fördersatz für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle 15 % der förderfähigen Ausgaben. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt es einen Bonus von 5 %. Nach den aktuellen Regeln wird dieser Bonus allerdings erst ab einem bestimmten Mindestinvestitionsvolumen gewährt, das sich nach der Zahl der Wohneinheiten richtet. Die genauen Grenzen nennt das BAFA. Gefördert werden Gebäude, deren Bauantrag mindestens fünf Jahre zurückliegt. Auch neue Fenster gehören zu den förderfähigen Maßnahmen.
In der Praxis kommt es auf die Reihenfolge an. Für den Antrag ist ein Energieeffizienz-Experte einzubinden. Bei der Antragstellung muss bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage steht. Wer nach dem Antrag, aber vor dem Zuwendungsbescheid mit den Arbeiten beginnt, tut das laut BAFA auf eigenes Risiko. Wir stimmen den Vertrag deshalb so ab, dass er zum Förderverfahren passt.
Ablauf: Schritt für Schritt zum ausgebauten Dach
So läuft ein Dachgeschossausbau bei uns ab. Die Reihenfolge folgt einer einfachen Regel: Was später verdeckt wird, kommt zuerst.
Besichtigung und Bestandsaufnahme. Wir messen auf, prüfen Dachstuhl, Decke, Dachhaut, Treppe und Haustechnik.
Entwurf und Verfahren klären. Grundriss, Lage von Bad und Fenstern, Rettungsweg. Danach steht fest: verfahrensfrei, Freistellung oder Bauantrag.
Statik und Nachweise. Der Tragwerksplaner rechnet Decke, Dachstuhl und ggf. Gauben. Wärmeschutz nach Gebäudeenergiegesetz wird nachgewiesen.
Bauvorlagen einreichen. Bei der Freistellung beginnt jetzt die Monatsfrist, beim Bauantrag die Bearbeitung.
Rückbau. Alte Verkleidungen, Einbauten und Bodenbeläge kommen raus.
Rohbau und Dach. Verstärkungen am Dachstuhl, Gauben, Dachfenster, ggf. neue Eindeckung.
Rohinstallation. Wasser, Abwasser, Heizung und Elektro werden verlegt, bevor Wände geschlossen werden.
Dämmung und Trockenbau. Dämmung, Dampfbremse, Ständerwerk, Beplankung der Schrägen und Wände.
Estrich, Fliesen, Oberflächen. Bad abdichten und fliesen, spachteln, streichen, Boden verlegen.
Endmontage und Abnahme. Steckdosen, Leuchten, Sanitärobjekte, Türen. Danach die gemeinsame Abnahme.
Fenster und Dachfenster liefern und montieren wir ebenfalls, siehe Fenster: Verkauf, Lieferung und Montage. Muss das Dach neu gedeckt werden, gehört das zu unserer Leistung Dachneubau und Dachsanierung.
Dämmung, Schallschutz und Raumklima unter dem Dach
Ein schlecht gedämmtes Dachgeschoss ist im Winter teuer und im Sommer kaum bewohnbar. Darum gehört die Dämmung zur Planung, nicht ans Ende.
Wärmeschutz. Wer die Dachfläche dämmt, muss die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes einhalten. Die Dämmung zwischen den Sparren reicht oft nicht aus, dann kommt eine zweite Lage unter die Sparren. Die Dampfbremse auf der Innenseite muss lückenlos an Wände, Fenster und Durchdringungen angeschlossen sein. An diesen Anschlüssen entstehen später Feuchteschäden, wenn hier gespart wird.
Sommerlicher Wärmeschutz. Dachfenster nach Süden und Westen heizen den Raum stark auf. Dämmstoffe mit hoher Masse, außenliegender Sonnenschutz und gute Querlüftung helfen. Außenliegender Sonnenschutz kann übrigens ebenfalls nach BEG EM gefördert werden.
Schallschutz. Liegt unter dem neuen Dachgeschoss eine andere Wohnung, ist der Trittschall das große Thema. Ein schwimmender Estrich oder ein Trockenestrich mit Trittschalldämmung trennt die Etagen. Auch Trennwände zwischen Zimmern bauen wir im Trockenbau mit Dämmung im Ständerwerk. Mehr dazu in unserem Ratgeber Schallschutz im Trockenbau und auf der Seite Trockenbau in Hamburg.
Lüftung. Ein dicht gebautes Dach braucht ein Lüftungskonzept. Im Bad ohne Fenster ist ein Abluftventilator Pflicht, in den Wohnräumen reicht oft regelmäßiges Stoßlüften. Bei größeren Ausbauten prüfen wir, ob eine Lüftungsanlage sinnvoll ist.
Zimmer mit Dachflächenfenster: glatte, gespachtelte Schrägen und neuer Boden. Foto: Nordstern Bauunternehmen
Praxisbeispiel: Dachgeschossausbau in Hamburg-Poppenbüttel
In Hamburg-Poppenbüttel im Bezirk Wandsbek haben wir einen alten Dachboden zu Wohnraum ausgebaut. Bis dahin war er nur Abstellfläche: offener Dachstuhl, alte Verkleidungen aus Holz und Platten, eine Raumhöhe, die für Wohnräume knapp war. Wasser, Abwasser und Heizung gab es oben nicht.
Was wir gemacht haben:
Rückbau der alten Verkleidungen und Einbauten
Mauerarbeiten und mehr Raumhöhe im Dachgeschoss
Trockenbau mit Ständerwerk, Dämmung und Dampfbremse an den Dachschrägen
Wasser, Abwasser und Heizung neu bis ins Dachgeschoss
komplett neue Elektroinstallation mit eigener Unterverteilung, eingebunden in das vorhandene Smart-Home-System
Bad mit Dusche und separates Gäste-WC unter der Schräge
neuer Boden, Spachtel- und Malerarbeiten, Endmontage
Die Bauphasen- und Vorher-Fotos am Ende des Artikels zeigen, wie es vorher aussah.
Neues Bad im Dachgeschoss: Dusche, Wand-WC und Dachfenster unter der Schräge. Foto: Nordstern Bauunternehmen
Waschtisch mit Aufsatzbecken und beleuchtetem Spiegel. Foto: Nordstern Bauunternehmen
Das Ergebnis ist eine helle Etage mit Zimmern unter der Dachschräge, Bad, Gäste-WC und eigener Haustechnik. Eigentlich wollte der Eigentümer das Dachgeschoss vermieten und unten wohnen bleiben. Als alles fertig war, hat er umgeplant: Er ist selbst nach oben gezogen und vermietet jetzt die untere Etage.
Flur im ausgebauten Dachgeschoss mit neuen Innentüren. Foto: Nordstern Bauunternehmen
Alle Fotos und Projektdaten finden Sie auf der Projektseite Dachgeschossausbau in Hamburg-Poppenbüttel.
Alle Gewerke aus einer Hand
Beim Dachausbau arbeiten viele Gewerke auf engem Raum: Zimmerei, Trockenbau, Sanitär, Heizung, Elektro, Fliesen, Maler, Boden. Jede Übergabe zwischen zwei Firmen kostet Zeit, und bei Fehlern zeigt jeder auf den anderen.
Bei Nordstern liegt das in einer Hand. Wir haben einen eigenen Elektromeister und ein eigenes SHK-Team. Elektroinstallation und Unterverteilung macht unser Elektroteam, siehe Elektroarbeiten. Wasser, Abwasser und Heizung macht unser SHK-Team, siehe SHK-Arbeiten. Trockenbau, Fliesen und Oberflächen kommen ebenfalls von uns. Sie haben einen Ansprechpartner und einen Zeitplan.
Den größten Vorteil sehe ich an den Schnittstellen. Wenn Planung und Ausführung zusammen liegen, wird die Lage der Leitungen schon beim Entwurf festgelegt und nicht erst auf der Baustelle gesucht.
Häufige Fragen zum Dachgeschossausbau in Hamburg
Brauche ich für den Dachgeschossausbau in Hamburg eine Baugenehmigung?
Das hängt vom Gebäude ab. Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 und freistehenden Wohngebäuden der Gebäudeklasse 3 ohne Tiefgarage kann der Ausbau zu Wohnzwecken nach § 62 HBauO genehmigungsfreigestellt sein. Sie reichen dann die Bauvorlagen ein und dürfen nach einem Monat beginnen, wenn die Behörde kein Verfahren verlangt. Sonst gilt meist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 HBauO.
Ist eine Gaube in Hamburg genehmigungsfrei?
Gauben und Dacheinschnitte sind nach der Anlage zu § 61 HBauO verfahrensfrei, wenn sie zusammen höchstens ein Drittel der Länge der Gebäudeseite einnehmen. Statik, Brandschutz und Abstandsflächen müssen trotzdem eingehalten werden. Im Denkmal braucht es eine denkmalrechtliche Genehmigung.
Wie hoch muss ein Raum im Dachgeschoss sein?
Aufenthaltsräume im Dachraum brauchen auf mindestens der Hälfte ihrer Netto-Raumfläche eine lichte Höhe von 2,30 m. Bereiche unter 1,50 m werden dabei nicht mitgerechnet (§ 47 Absatz 1 HBauO).
Brauche ich einen zweiten Rettungsweg im Dachgeschoss?
Ja. Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht zwei unabhängige Rettungswege. Der zweite kann ein Fenster sein, das die Feuerwehr erreicht. Es muss im Lichten mindestens 0,90 m × 1,20 m groß sein, die Unterkante darf höchstens 1,20 m über dem Fußboden liegen und, in der Dachschräge, höchstens 1 m von der Traufkante entfernt (§§ 33 und 37 HBauO).
Was kostet ein Dachgeschossausbau in Hamburg?
Das hängt vor allem vom Dachstuhl, von Dämmung, Fenstern oder Gauben, der Haustechnik und davon ab, ob ein Bad entsteht. Wir nennen Preise erst nach einer Besichtigung. In der kostenlosen Erstberatung schauen wir uns Ihr Dach an und erstellen ein individuelles Angebot.
Gibt es Förderung für den Dachausbau?
Für die Dämmung der Dachflächen und neue Fenster gibt es einen BAFA-Zuschuss aus der BEG Einzelmaßnahmen: 15 % der förderfähigen Ausgaben, mit individuellem Sanierungsfahrplan unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich ein Bonus. Ein Energieeffizienz-Experte muss eingebunden sein, und der Antrag wird gestellt, bevor die Arbeiten beginnen.
Was gilt bei Denkmalschutz oder im Erhaltungsgebiet?
Im Gebiet einer Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB fällt die Genehmigungsfreistellung weg. Bei einem Denkmal braucht jede Veränderung eine Genehmigung des Denkmalschutzamtes nach § 9 Hamburgisches Denkmalschutzgesetz, mit einer Bearbeitungsfrist von bis zu zwei Monaten.
Ihr Dachgeschoss: kostenlose Erstberatung
Sie haben einen Dachboden, der mehr sein könnte? Wir kommen vorbei, prüfen Raumhöhe, Dachstuhl, Rettungsweg und Haustechnik und sagen Ihnen, welches Verfahren nach HBauO für Ihr Haus gilt. Danach bekommen Sie ein individuelles Angebot, aufgeschlüsselt nach Gewerken.
Jetzt kostenlose Erstberatung anfragen
Nordstern Bauunternehmen Hamburg GmbH · Winterhuder Weg 29, 7. OG, 22085 Hamburg · Telefon 0157 71415925 · info@nordstern-bauunternehmen.de
Vorher und Bauphase
Bauphase: Ständerwerk, Dämmung und Deckenprofile vor dem Beplanken. Foto: Nordstern Bauunternehmen
Vorher: der Dachboden als Abstellfläche mit offenem Dachstuhl. Bestandsfoto vor dem Ausbau
Vorher: alte Verkleidungen und Laminat, kaum nutzbare Raumhöhe. Bestandsfoto vor dem Ausbau
Über den Autor
Dr. Navid Naeimi, Geschäftsführer der Nordstern Bauunternehmen Hamburg GmbH. Er hat den Dachgeschossausbau in Hamburg-Poppenbüttel mit seinem Team umgesetzt.
Hinweis: Dieser Ratgeber wurde digital unterstützt erstellt und von Dr. Navid Naeimi fachlich geprüft und freigegeben. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung im Einzelfall. Rechtsstand: Hamburgische Bauordnung in der ab 1. Januar 2026 geltenden Fassung, Förderstand: BEG EM vom 17. Juli 2026.
Quellen
Hamburgische Bauordnung (HBauO) vom 6. Januar 2025, nichtamtliche Lesefassung, Stand 25.09.2025, gültig für Bauanträge ab 01.01.2026: hamburg.de, Neue Vorschriften zum Bauordnungsrecht, PDF
§ 62 HBauO, amtliche Fassung: landesrecht-hamburg.de
Genehmigungsfreistellung, Unterlagen einreichen: hamburg.de Serviceportal
Gesamtsynopse HBauO alt/neu: hamburg.de
Denkmalrechtliche Genehmigung: hamburg.de, Denkmalschutzamt
BAFA, Informationen zur Antragstellung: bafa.de
BAFA, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: bafa.de
Richtlinie BEG Einzelmaßnahmen vom 17. Juli 2026: energiewechsel.de (BMWE)
Geoportal Hamburg (Geo-Online), Erhaltungsverordnungen: geoportal-hamburg.de; Datensatz Soziale Erhaltungsverordnungen: Transparenzportal Hamburg